剛過去的五一小長假，廣州二手樓市成交一片淡靜。合富置業(yè)市場主任梁燕明分析，受天氣及客戶出外旅游的影響，今年五一總體看樓客數(shù)量比平時(shí)周六日要少。據(jù)中原地產(chǎn)各分行反饋，今年五一看樓量和成交量較去年同期明顯大幅下跌，主要由于樓價(jià)持續(xù)高企，政府樓市調(diào)控，限購限貸對(duì)市場影響尤為明顯，二手樓市陷入“僵局”。

　　不過，樓市淡靜并無礙樓價(jià)緩步上漲，據(jù)了解，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的住宅買賣宗數(shù)比去年同期(4月30日~5月2日)減少近三成，成交均價(jià)為15845元/m2，同比上升43%。促成的住宅租賃宗數(shù)同比減少兩成，平均租金為32.5元/m2，同比上升5.9%。

　　滿堂紅市場研究部高級(jí)經(jīng)理周峰介紹，五一期間郊區(qū)一手盤供應(yīng)充足并開始降價(jià)促銷，部分二手樓市準(zhǔn)客戶亦流向一手市場，造成二手市場的有效客戶減少。但由于全市一手新盤售價(jià)“穩(wěn)多降少”，大多數(shù)二手房小業(yè)主也堅(jiān)持看好后市的態(tài)度，對(duì)其放售物業(yè)價(jià)格的讓步極小，但就總體市場而言，業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象有所減少，主要集中在需求量較大的老城區(qū)。另外，由于最近一周廣州進(jìn)入降水時(shí)段，選擇在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)繼續(xù)堅(jiān)持看房的客戶，皆是相對(duì)“較實(shí)在”的客戶，而且以首次置業(yè)的結(jié)婚需求占主導(dǎo)，其次是有相對(duì)充裕資金的換房客戶，兩者合計(jì)約占整個(gè)市場的潛在客戶的七成以上。

　　梁燕明表示，近期各區(qū)小學(xué)招生路段陸續(xù)公布，五一期間名校匯集的區(qū)域，還是吸引不少有意選購學(xué)位房的準(zhǔn)買家看房，以中低總價(jià)的學(xué)位房最受歡迎。現(xiàn)時(shí)，業(yè)主心態(tài)比較平穩(wěn)，反價(jià)情況已大幅減少，業(yè)主開價(jià)比較實(shí)，有買家到價(jià)就會(huì)將物業(yè)出售，部分急于換房的業(yè)主，價(jià)格還略有松動(dòng)。不過，因銀行對(duì)貸款客戶的審批力度明顯增強(qiáng)，無論首次抑或二次置業(yè)者，成功貸到款項(xiàng)的時(shí)限有所延長，繼而影響市場的正常交投。

　　后市預(yù)測：房貸政策收緊 期待“見頂回落”

　　中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛表示，今年五一假期二手市場的成交量較去年同期明顯萎縮，但價(jià)格還是穩(wěn)中有升。她表示，受限購限貸政策以及加息、調(diào)高準(zhǔn)備金的傳聞?dòng)绊懀磥硪欢螘r(shí)間樓市的成交仍會(huì)持續(xù)放緩。但隨著政策的逐步消化，部分業(yè)主和買家的觀望心態(tài)會(huì)有所緩和，觀望過后置業(yè)需求將會(huì)陸續(xù)釋放，在剛性需求的支持下，樓價(jià)仍然是穩(wěn)中有升。

　　周峰介紹，去年五一期間受“4·15”二套房貸政策影響，市場觀望氣氛開始轉(zhuǎn)濃，而經(jīng)歷了一年的持續(xù)調(diào)控，今年整體的情況肯定還是以“調(diào)整”為主。特別是在第二季度的調(diào)整期內(nèi)，業(yè)主強(qiáng)硬心態(tài)與客戶觀望心態(tài)形成強(qiáng)烈的反差，成交量在低位徘徊至少要持續(xù)3個(gè)月的時(shí)間，但樓價(jià)仍舊會(huì)振蕩向上，只是漲幅逐步收窄。直至第三季度開發(fā)商遭遇資金壓力而采取明顯降價(jià)后，小業(yè)主才會(huì)從小范圍開始調(diào)整放售價(jià)，當(dāng)形成“降價(jià)有成交”的共識(shí)后，全市范圍內(nèi)的房價(jià)“見頂回落”趨勢才會(huì)出現(xiàn)，屆時(shí)只需要總體價(jià)格水平下調(diào)5%左右，便能有效刺激符合購買資格的客戶入市。

　　各區(qū)市況一覽

　　天河區(qū)：天氣不好影響看樓數(shù)量

　　五一小黃金周初期有不少買家出來看樓，但中后期天氣不佳，外出看房客人就比較少了。據(jù)合富置業(yè)天河區(qū)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理簡志良介紹，現(xiàn)時(shí)東圃一帶一些大型樓盤樓齡新、管理好、價(jià)錢較合理，而且周邊生活、交通配套越來越完善，因此較適合在天河上班的白領(lǐng)一族，目前周邊樓梯樓中層單位約11000~12000元/m2，高層單位約9500~10500元/m2，而電梯樓均價(jià)則約16000~18000元/m2左右。

　　越秀區(qū)：一手市場部分客人回流

　　中原地產(chǎn)越秀區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理丘明利介紹，越秀區(qū)五一假期二手市場欠人氣。如德政板塊不少買家認(rèn)為目前樓市價(jià)位虛高，盤源又少，看樓意欲大減。而業(yè)主方面，即使有買家要看樓或看中盤，也不急著讓買家看房或簽約，持物業(yè)觀望為主。因此假期3天的看樓量和成交量比起4月份同期均大幅減少。

　　合富置業(yè)高級(jí)營業(yè)經(jīng)理陳鐵軍表示，五一部分客人在看過一手房之后，經(jīng)過對(duì)比還是會(huì)選擇買二手房，主要原因是資金上的不足。此外，近期找一房的買家明顯減少，他們會(huì)轉(zhuǎn)向一些80平方米左右的兩房，特別是一些樓梯樓單位，目前二手均價(jià)約16000~18000元/m2左右，一些90平方米以下的兩房或小三房電梯樓都相當(dāng)受改善型買家的青睞，目前淘金華庭二手均價(jià)約23000~25000元/m2左右，而淘金家園二手價(jià)約26000~27000元/m2。

　　荔灣區(qū)：西門口靚樓單價(jià)破三萬

　　合富置業(yè)高級(jí)營業(yè)經(jīng)理譚焱表示， 五一受天氣影響，看房客數(shù)量明顯下降，比之前周末的客還要少，更不能與去年同期相比。目前西門口板塊電梯樓的盤源均價(jià)基本上都在兩萬以上，像西門口廣場，現(xiàn)在均價(jià)約為22000~25000元/m2左右，上品軒一些朝向好的三房單位均價(jià)更要到30000元/m2。而剛出證的“美荔心筑”目前的二手價(jià)約為21000元/m2左右，也相當(dāng)受歡迎。此外，西門口附近的一些房改房樓梯樓也是非常不錯(cuò)的選擇，目前二手價(jià)約12000~15000元/m2，價(jià)錢合理，生活便利，是許多鐘情于老城生活的“老西關(guān)”的不二之選。

　　海珠區(qū)：出來看樓的都是舊客

　　中原地產(chǎn)海珠區(qū)營業(yè)經(jīng)理謝文海表示，海珠區(qū)新港西板塊的成交向來活躍，但五一假期成交卻冷冷清清。有新客戶趁著假期來看房，但真正出手的人卻是寥寥無幾。3天假期的看樓量基本與4月同期持平，但成交量則明顯下降。

　　合富置業(yè)海珠區(qū)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理陳艷表示，五一出來看房的基本上是舊客。現(xiàn)時(shí)置業(yè)者多是找60~80平方米的兩房單位，預(yù)算基本在70萬~100萬元左右，但不會(huì)指定要哪個(gè)小區(qū)或者哪個(gè)樓盤，只要預(yù)算與面積合適，就會(huì)考慮出手。目前該區(qū)域電梯樓二手樓價(jià)約18000~20000元/m2，樓梯樓二手價(jià)約12000元/m2左右。

　　黃埔區(qū)：市場不錯(cuò)優(yōu)質(zhì)盤源消化快

　　合富置業(yè)黃埔區(qū)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理陳權(quán)威介紹，黃埔區(qū)五一總體情況比4月要好，看房客明顯回升，業(yè)主基本上只要價(jià)錢到位就會(huì)賣。買家多為剛性首次置業(yè)工薪族，手上預(yù)算不太多，大概是60萬~70萬元左右，該部分買家較年輕，而且多在附近上班。目前怡園小區(qū)二手均價(jià)11000元/m2左右，荔香花園目前二手均價(jià)約10000元/m2左右，但因?yàn)楸P源比較少，所以有盤都消化得比較快，對(duì)于一些有心在此置業(yè)的購房者，如果看上了就要果斷出手，因?yàn)榭赡苤皇且粋€(gè)下午房子就被人買了。

　　白云區(qū)：一手新貨拉升二手房價(jià)

　　中原地產(chǎn)白云區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理李志軍介紹，白云區(qū)樓價(jià)在中心六區(qū)中相對(duì)較實(shí)惠，五一假期機(jī)場西板塊的成交量較平時(shí)周六日上升了一兩成，業(yè)主放盤量也有所增加。部分業(yè)主是受“賣一買一”影響而放售，有部分則是擔(dān)心未來政府調(diào)控樓市力度加大，樓價(jià)會(huì)轉(zhuǎn)向下滑，盤源增多。

　　據(jù)合富置業(yè)白云區(qū)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理蘇偉健介紹，近期受一手樓市帶動(dòng)，機(jī)場西、崗貝路一帶二手樓價(jià)平穩(wěn)上升，又有云山明都在五一正式開售，因此附近的一些二手盤非常受關(guān)注，如白云明珠廣場現(xiàn)時(shí)二手均價(jià)約13000元/m2，貝麗花園一些較新的二手單位均價(jià)18000元/m2，而附近的一些樓梯樓小區(qū)，如康雅花園，現(xiàn)時(shí)二手價(jià)約11000元/m2左右，楓溪苑二手價(jià)則要10000元/m2左右。